Roxana Castillo, asesora inmobiliaria, asegura que todos los registros del país funcionan de la misma manera. “Todos cobran su porcentaje”
El abogado explicó que todas las negociaciones en los registros son “off the record” y en efectivo, por lo que hacer una denuncia formal ante las autoridades resulta muy difícil
@yeannalyfemin
El sueño de tener un apartamento o una vivienda propia cada vez se torna más difícil e inalcanzable en Venezuela. A los altos precios de los inmuebles se le suman los trámites burocráticos y altas sumas de dinero para poder hacer el registro.
Jaime Rodríguez* lo vivió. Creía que lo más difícil de tener un apartamento era reunir el dinero; pero no contaba y ni siquiera estaba al tanto del viacrucis que tenía que enfrentar para cumplir su meta.
Llegó el primer obstáculo. Cómo hacer para pagarle a los propietarios del apartamento que se encontraban en Chile desde hace más de 5 años. En Venezuela es complicado, por no decir casi que imposible, hacer un pago en divisas a través de canales electrónicos, lo que obligó a Jaime a recurrir a un operador cambiario que aceptaba el dinero en efectivo y hacía transferencias vía Zelle, pero con una tasa de interés del 3%. Al monto del apartamento se le sumaron 600 dólares que no tenía previsto.
Luego de haber realizado el pago, Jaime pensó que poner el apartamento a su nombre sería lo más fácil, pero nuevamente se equivocó.
La mayor sorpresa que se llevó fue cuando tuvo que pagar el trámite para registrar la compra venta. De acuerdo con lo establecido en la Ley de registros y Notarías, los usuarios solo deben pagar como máximo el 2% del precio de compra del inmueble, pero a él le cobraron el 4%.
El problema está en los registros
Los requisitos para registrar un inmueble son sencillos y fáciles de tramitar. A la hora de hacer el registro se necesita el documento de compra y venta firmado y sellado por un abogado, así como copia de la cédula de identidad y del Registro de Información Fiscal, además de la copia del cheque que demuestre que se hizo el pago correspondiente.
La situación varia dependiendo si los propietarios son menores de edad, en caso de matrimonio, divorcio o sucesión.
El abogado Rafael Cárdenas* explicó que realmente el problema de los altos precios en los registros de inmuebles no son las notarías. El problema real está en las oficinas subalternas de registro y con los registros mercantiles.
Cárdenas cuenta que cuando una persona va al registro a hacer la venta de un inmueble, el registrador tiene la potestad por ley de determinar cuál es el valor de la propiedad a los fines de los derechos del registro, que son los que se pagan con la planilla bancaria.
“Como ellos tienen la potestad, y es lo que ha estado pasando los últimos dos o tres años, es que le ponen un valor al apartamento con unos precios desproporcionados y cuando se le aplica el porcentaje para determinar el valor de la planilla, arroja un monto totalmente exagerado”, explicó.
El abogado indicó que en la mayoría de estos casos los abogados y las inmobiliarias entran en una suerte de negociación. “Si el documento sale en 3.000 dólares se negocia y se termina pagando un monto menor, le ponen un valor bajo a la planilla, que son los derechos propiamente legales, los que se pagan en el banco Tesorería Nacional, y el otro monto es el que pagas bajo cuerda”.
“Justo ahora estoy en proceso de una venta de un apartamento de un primo que se fue del país. En el registro empezaron pidiendo 6.000 dólares y logramos bajarlo a 3.000. A un vecino que compró un local en la Rómulo Gallegos le pidieron 25 mil dólares y al final terminó pagando 11.200”, comentó el abogado.
“Bajo cuerda”
Todas estas negociaciones “off the record” son en efectivo. Nada se hace por transferencias, por lo que hacer una denuncia formal ante las autoridades resulta muy difícil, además de que la persona tiene que hacer el registro en la jurisdicción que le corresponde por la ubicación del inmueble, no lo puede hacer en otro lugar.
“La gente lo que hace es negociar hasta que se llegue a un monto más razonable, a pagar”, dijo.
La situación se puede denunciar ante el Saren o la Fiscalía, pero cree que es muy difícil que alguien lo haga. “Nunca he visto que hayan investigado a un registrador y para que una persona lo haga tiene que tener una palanca”, dice el abogado.
El abogado afirmó que la trampa en los registros “está bien hecha”. Indicó que si una persona va a fiscalía con la planilla y denuncia la situación, la fiscalía va a decir que la ley es clara y que el registro tiene la potestad de determinar cuál es el valor de la planilla.
Mafia con estatus social
Roxana Castillo es asesora inmobiliaria en una reconocida empresa de bienes raíces. Asegura que todos los registros del país funcionan de la misma manera. “Todos cobran su porcentaje”.
Los estatus sociales juegan un papel determinante a la hora de adquirir un inmueble. Puede ser que el precio del registro de un apartamento con las mismas características (dos habitaciones, un baño, sala-cocina-comedor), sea totalmente distinto dependiendo de la ubicación.
“No es un monto fijo para todos, el registro de un inmueble en El Cafetal puede costar mucho más que uno que esté ubicado en La Urbina”, dijo la asesora.
Roxana Castillo y Rafael Cárdenas coincidieron en que hay registros donde abusan más que en otros. El registro de El Hatillo es uno de ellos.
“Hubo un tiempo en el que todos las ventas en El Hatillo se caían por los altos precios en los registros. He escuchado de montos por encima de los 20 mil dólares”, dijo Castillo.
Denuncias de la Cámara Inmobiliaria
A propósito de la situación, el pasado 14 de marzo, distintos gremios empresariales del país, en rueda de prensa, advirtieron los retrasos en la tramitación de los documentos en los distintos registros y notarías del país.
Solicitaron la revisión de la política de cálculo y el estricto cumplimiento de lo establecido en la Ley de Registros y Notarías, a los efectos de que los usuarios paguen como máximo, 2% del precio de compra del inmueble.
La presidenta de Consecomercio, Tiziana Polesel, junto con los presidentes de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Roberto Orta; de la Cámara Venezolana de la Construcción, Enrique Madureri; y de la Cámara de Comercio y Servicios de Caracas, Leonardo Palacios denunciaron que la situación en los registros y notarías se traduce en una “puerta abierta a la informalidad y la corrupción”.
Una encuesta realizada por la Cámara Inmobiliaria en el año 2022, a más de 700 profesionales, determinó que el porcentaje usado por el registrador para el cálculo del arancel no fue el establecido por la ley.
Según la encuesta, 25,9 % de los consultados había pagado 10 % de aranceles, 19,1 % canceló 5 %. A otro 10,9 % le habían cobrado un 40 % sobre el costo del bien inmueble, y tan solo al 9,5 % se le instó a pagar el 2 %.
La CIV en su encuesta también reveló que, en la realidad, el cálculo de los aranceles oscila entre 5% y 40% del precio de venta, lo cual constituye un obstáculo que incita a la aparición de los gestores.
*La identidad de los entrevistados fue cambiada a petición de ellos mismos por temor a represalias
