Los sismos del pasado 24 de junio agravan la parálisis del mercado secundario de viviendas en Caracas y sus alrededores. Numerosas casas y apartamentos sufrieron daños por el doble terremoto y las opciones de las familias afectadas para tener un techo son limitadas ante la baja oferta de viviendas para la venta, la falta de financiamiento y la severa contracción de los alquileres.
La urgencia ocurre en momentos en que los sectores de la construcción y el inmobiliario no han logrado una recuperación total de los años de crisis causados por la menor disponibilidad de materiales para construir, las regulaciones como la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, que golpeó el mercado primario, y la Ley de Arrendamientos que inhibió los alquileres, la restricción del gasto público y la ausencia de créditos por los ajustes al encaje legal (depósitos congelados en el Banco Central) que ha dejado a los bancos con menos margen de maniobra para prestar.
Aunque los años de menor liquidez y de restricciones en los créditos hipotecarios incidieron en los precios del mercado de compraventa de casas, donde los costos por metro cuadrado se ubicaron en mínimos históricos respecto a los de hace más de una década y representaban un escenario de oportunidad con valores rezagados, la falta de financiamiento impidió dinamizar las operaciones.
Persisten los cuellos de botella
Tras la captura de Nicolás Maduro por parte de Estados Unidos, los precios en el mercado inmobiliario subieron 30%, lo que la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV) aclaró que respondía a un cambio puntual en las expectativas y no a un aumento real de la demanda. Su presidente, Pablo González Travieso, dijo que, bajo una inflación de tres dígitos, brecha cambiaria y sin crédito hipotecario, el sector continuaba siendo un “mercado de compradores”, donde el incremento en el valor del metro cuadrado carecía de sustento macroeconómico.
Si bien los precios por metro cuadrado podrían bajar por la coyuntura, los cuellos de botella no se han terminado de corregir, pese a los anuncios de reformas legales y subsidios.
Las cifras oficiales muestran un panorama complicado. Según balances del Registro Único de Vivienda después del doblete sísmico, cerca de 18.000 personas quedaron sin hogar en las zonas afectadas por los sismos. De las más de 53.000 viviendas evaluadas al 10 de agosto, unas 12.411 están restringidas y 9.567 son de alto riesgo.
Aunque La Guaira absorbe el mayor peso de la devastación, en zonas de Caracas, así como en el eje mirandino y en Guarenas y Guatire, más de un millar de viviendas tienen compromisos estructurales y otras afectaciones de menor severidad. Y muchas familias no tienen la capacidad para costear los arreglos de sus inmuebles en medio de una inflación anual de 576%, de acuerdo con los datos del Banco Central y que, según analistas, se puede seguir acelerando.
La brecha entre el anuncio y la viabilidad
En paralelo, arrendar es una carrera cuesta arriba. El segmento de alquileres ya sufría una severa contracción de la oferta, no solo en Caracas sino también en La Guaira, San Antonio y el eje Guarenas-Guatire. En estas ciudades dormitorio de la región capital, la inseguridad jurídica acumulada llevó a numerosos propietarios a mantener inmuebles desocupados o a recurrir a contratos leoninos en divisas, con exigencias de pago de hasta un año por adelantado.
Frente a la urgencia de reubicar a miles de familias, el gobierno de Delcy Rodríguez apostó por reactivar el mercado de alquileres mediante la promulgación de la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento. Y aunque el nuevo marco legal frena el exceso de garantías a un máximo de tres meses, promueve el arbitraje y formaliza el cobro en divisas, está por verse si la sola publicación en Gaceta Oficial será suficiente para mover a los propietarios a alquilar tras más de una década de desconfianza acumulada.
Junto al cambio de la ley de alquileres, en el parlamento también se prepara una modificación de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria que buscaría que los privados impulsen el mercado primario de viviendas. Analistas señalan que la construcción podría crecer a tasas altas por la reconstrucción que se quiere no solo en vivienda, sino también en otras áreas de infraestructura. No obstante, la actividad depende del gasto público y del financiamiento interno y externo, que aún no se ha precisado.
¿Y la estructura financiera?
Adicionalmente, Rodríguez dijo que para la compraventa de viviendas habrá un plan de subsidios de hasta el 80% con créditos a 25 años por el monto restante. La efectividad de ese plan de subsidios y financiamiento —que según el Ejecutivo provendrá del Fondo Venezuela Renace— no depende de la banca comercial, la cual aclaró que actuará como simple administradora o adjudicatario de los recursos.
Y al igual que con los recursos para la construcción, hasta la fecha, el Ejecutivo no ha detallado la estructura de financiamiento ni las fuentes de ingresos de dicho fondo para los subsidios, por lo que el éxito del esquema queda atado al 100% a la capacidad de caja del Estado. Sin respaldo presupuestario claro, el anuncio corre el riesgo de quedarse en el papel.
Hoy, con miles de familias desplazadas y viviendas inhabitables en las ciudades satélite, los planes gubernamentales no lucen como la solución inmediata que exigen quienes siguen durmiendo en carpas y refugios.
A un par de semanas del doblete sísmico, Síntesis Financiera advirtió en un informe que el plano fiscal y monetario, la escasez de reservas internacionales, la ausencia de espacio fiscal y mecanismos de financiamiento de contingencia, un régimen cambiario distorsionado y distorsionante, y con un sistema de pagos fracturado el margen de acción de las autoridades para mitigar el perjuicio a la actividad económica y financiar la reconstrucción sin recurrir al financiamiento monetario y reactivar la espiral inflación devaluación es limitado.
