Antes del doble terremoto del 24 de junio de 2026, acceder a una vivienda ya representaba un desafío para buena parte de los venezolanos. En ciudades como La Guaira, la Gran Caracas, y Maracaibo, los apartamentos podían alcanzar valores entre 45 000 y 220 000 dólares, con alquileres de entre 300 y 1275 dólares mensuales. Inmobiliarias consultadas, como RE/MAX y Century 21, indican que desde que empezó la emergencia los precios permanecen congelados, mientras el sector espera los posibles efectos del esquema de créditos y subsidios anunciado por el Ejecutivo para las familias afectadas por los sismos.
La asesora inmobiliaria Gabriela Araujo y trabajadora de Casa Propia Realty Evolution Blue, explicó que esta expectativa ha frenado la actualización de algunos valores, pero también advierte que la recuperación del mercado dependerá de que existan compradores con capacidad real de pago:
“Los precios se han mantenido porque estamos esperando saber qué va a pasar con esos créditos. La expectativa es que puedan ayudar a mover el mercado, porque hay quienes necesitan comprar una vivienda, pero no cualquier persona puede asumir esos gastos, mucho menos los damnificados que perdieron todo. Hay personas que tienen un ingreso de 240 dólares mensuales y, en algunas empresas privadas, pueden llegar a ganar 300 dólares, pero comprar una vivienda sigue siendo una realidad muy difícil.
Después del terremoto, la gente quiere saber si el edificio es seguro, si tiene una estructura que pueda soportar un movimiento de este tipo. Esa información ahora es importante para tomar una decisión, pero muchas veces ni el mismo dueño del edificio quiere compartirla porque, si es una infraestructura vieja o tiene alguna debilidad, se le puede caer el negocio.
También están las llamadas etiquetas verdes. Hay personas que quieren aprovechar esa oportunidad porque ahora existe una percepción de que ciertos edificios son más seguros, pero hay que entender que nosotros también necesitamos vender y alquilar. Si un propietario aumenta demasiado el precio, tampoco se concreta una operación. Tiene que existir un equilibrio”, señaló.
Una oferta habitacional bajo presión
Los daños directos provocados por los movimientos telúricos fueron calculados en 19 500 millones de dólares por el Banco Mundial. La cifra incluye afectaciones en viviendas, infraestructura, servicios públicos y edificaciones esenciales.
Runrun.es intentó conversar con el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Pablo González y, aunque no fue posible, en una entrevista concedida a Venevisión, el representante del sector inmobiliario aseguró que el terremoto redujo aún más el inventario de viviendas disponibles y aumentó la demanda de alquileres y compras.
Señaló que la recuperación del sector dependerá de la revisión del marco legal inmobiliario, de mayores garantías para la propiedad privada, de incentivos que permitan reactivar la construcción de nuevas viviendas y de la llegada de financiamiento internacional para impulsar la reconstrucción del parque habitacional venezolano. Sostuvo que las soluciones temporales para los damnificados deben complementarse con un plan de reconstrucción de largo plazo que permita recuperar la oferta habitacional del país.
Entre sueldos, alquileres y seguridad estructural
Para quienes no son propietarios, la presión económica representa una barrera casi imposible. Ivana Hurtado de 22 años, que vive alquilada en el centro de Caracas, relató cómo la experiencia de la contingencia cambió la dinámica entre propietarios e inquilinos y multiplicó la angustia de las familias.
“La mayoría pensó que los precios iban a bajar, sin embargo, los precios han ido en aumento; pasando hasta los 600 dólares. Muchas personas se han visto en la necesidad de pensar en alquilar, pero es complicado por las miles de cláusulas que existen”, recalcó.
A pesar de que pudo encontrar un arrendador comprensivo luego de una búsqueda exhaustiva de alquileres en plena emergencia por el sismo, Ivana lamentó que el mercado se ha convertido en una competencia totalmente despiadada: “Actualmente hay mucha necesidad de vivienda a precios competitivos. Al haber muchas personas damnificadas, todos están en búsqueda de los mejores precios del mercado. Esto ocasiona que haya mucha demanda y poca competencia, lo que ha convertido el sector en una guerra constante para conseguir los mejores precios, en una sociedad donde la mayoría de las personas no ganan más de 300 dólares mensuales“.
Hurtado también comentó lo complicado y costoso que es intentar conseguir una vivienda en la capital, situación que le ha impedido asentarse por completo en un mismo lugar por periodos de tiempo prolongados y que se ha agravado por la inestabilidad que le trajo el terremoto:
“Mi situación es bastante particular. Yo me crié en una zona popular de Caracas y nos tuvimos que mudar por la muerte de un familiar. De ahí nos mudamos luego a una casa de otro familiar del interior, quién nos ofreció su vivienda con la condición de pagar los servicios. Por diferencias entre los dueños del apartamento, nos tuvimos que mudar a otro prestado por un tiempo determinado, con intenciones de conseguir una vivienda estable donde establecernos… Sucedió el terremoto y tuvimos que buscar con más urgencia. Actualmente, vivimos en nuestra primera casa alquilada en el centro de la ciudad, que conseguimos luego de todo un mes de búsqueda”, reveló.
Al mismo tiempo que ocurre el aumento de la demanda de inmuebles en alquiler, también persiste una interrogante: ¿un alquiler más costoso garantiza realmente una estructura segura? Según el ingeniero civil y trabajador de Técnicas Reunidas, Iván Hurtado, el precio de un inmueble no es un indicador de su resistencia estructural.
“El precio de un inmueble suele reflejar principalmente la ubicación, pero la seguridad estructural rara vez se refleja de manera transparente en el mercado. Un inmueble más caro no necesariamente es un inmueble sismorresistente”, indicó el especialista.
También explicó que la respuesta de un edificio ante un movimiento sísmico no se mide solo por su edad o su precio en el mercado, sino por la combinación de factores técnicos, ya que “los suelos blandos o con depósitos sedimentarios profundos (como el caso de La Guaira o Los Palos Grandes, en Caracas) pueden amplificar las ondas sísmicas respecto a zonas con roca más competente“, y agregó que sería un “error” concluir que una urbanización completa es ‘segura’ o ‘peligrosa’. La vulnerabilidad depende de la combinación de tres factores: el tipo de suelo, la calidad del edificio y su estado de conservación”.
Con respecto al mito de que los inmuebles antiguos son más riesgosos, Hurtado precisó que “no puede afirmarse que un edificio antiguo sea inseguro únicamente por su edad”, porque, aunque las normas actuales incorporan exigencias más estrictas en cuanto a resistencia de materiales, muchas estructuras levantadas de acuerdo con normativas de construcción anteriores siguen manteniendo un desempeño adecuado tras la contingencia.
La especulación y la “etiqueta verde”
El incremento de la demanda de vivienda después de los sismos coincidió con cambios en los precios de alquileres y propiedades. Para la corredora de Bienes Raíces Maricel Ballestero, encargada de Inmobiliaria Masslu, este fenómeno responde a una alteración del mercado provocada por la llegada de nuevos demandantes.
“El aumento en los alquileres es especulación de los propietarios, ya que se aprovechan de la necesidad de las personas que están sin hogar”, afirmó Ballestero.
La especialista inmobiliaria detalló que la atención de los compradores e inquilinos se ha centrado por completo en las zonas consideradas de menor riesgo sísmico, y esto ha disparado los precios de los arrendamientos.
“Las zonas donde han colocado etiquetas verdes es el mercado que se está moviendo actualmente, solo que los precios aumentaron“, agregó Ballestero. A la vez, advirtió sobre el rechazo generalizado a las construcciones más antiguas: “Nadie quiere invertir en edificaciones viejas, tomando en cuenta que pudieran ser más económicas”.
Con la situación de los montos elevados, el temor a cambios en el panorama ha llevado también a los propietarios a endurecer los requisitos y condiciones de los contratos. Para la experta, aunque “se han mantenido los tres meses de depósito”, la insistencia en el mercado actual es la firma de “contratos jurídicos blindados por temor a un cambio en la ley de inquilinato que los haga perder su inmueble”. Esto puede generar que hoy en día “solo se alquile lo que está en precio con relación al mercado inmobiliario”, es decir, aquellas propiedades que en muchos casos sin un intermediario inmobiliario no logran equilibrar las exigencias del propietario con la capacidad real de pago de la demanda posterior al sismo, lo que se busca es “mantener” un valor realista que los inquilinos puedan pagar en medio de la crisis.
Reformas legales y planes de financiamiento
La problemática del mercado inmobiliario ocurre en un momento en el cual la legislación y los debates parlamentarios se encuentran en un punto caótico y buscan dar respuesta a la crisis habitacional. Mientras la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda establece en sus bases que el “justo valor” debe de considerar la vulnerabilidad sísmica (art. 73) y prohíbe expresamente el alquiler de inmuebles en condiciones que representen riesgos para la vida de los inquilinos (art. 12), la Asamblea Nacional también debate un nuevo proyecto de Ley de Régimen Especial de Arrendamiento.
Esta propuesta busca “formalizar” el mercado a través de procesos de mediación con arreglos en reparaciones menores y la exigencia de depósitos en garantía o pólizas de hasta 3 meses que puedan tener devolución de por lo menos 15 días. De cualquier forma, la prohibición de alquilar en zonas de alto riesgo choca de frente con la realidad de miles de venezolanos desplazados que hoy buscan una solución inmediata y más económica.
Algunas propuestas financieras, como la presentada por el economista José Guerra junto con el Colegio de Ingenieros (CIV), plantean la posibilidad de un fondo de reconstrucción de entre 12 000 y 25 000 millones de dólares y la creación de mecanismos de crédito para tratar de disminuir la gravedad del sector.
La reconstrucción que todavía deja preguntas
Mientras el Estado promete entregar 4000 viviendas antes de diciembre y superar las 10 000 durante 2027, para las familias afectadas esta discusión regresa en una deuda habitacional que Venezuela ya venía arrastrando desde el colapso de viviendas vinculadas a programas como la Gran Misión Vivienda, impulsado durante el gobierno de Hugo Chávez.
Para Grisel Mercadante, arquitecta y docente de la Universidad Rafael Urdaneta (URU), la respuesta comienza por reconocer una ausencia institucional:
“No tenemos una data de los inmuebles que están ubicados en zonas de riesgo. Eso no existe. Lo que hay es un mapeo perceptivo. No se están haciendo estudios de suelo y se está construyendo a la deriva. Es crucial que el Colegio de Ingenieros (CIV) lidere un proceso de certificación e información que permita conocer el estado real de las edificaciones antes de ofrecerlas al mercado”, advirtió.
El derecho a la vivienda está establecido en el artículo 82 de la Constitución, que reconoce que toda persona tiene derecho a un hogar “adecuado, seguro, cómodo, higiénico” y con servicios básicos esenciales. Este principio se relaciona con la Ley de Gestión Integral de Riesgos Socionaturales y Tecnológicos, que establece medidas de prevención y reducción de vulnerabilidades ante amenazas naturales; la Ley de Protección Civil y Administración de Desastres, que regula la atención ante emergencias; y la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, orientada a garantizar mecanismos de acceso habitacional. Tras el doble terremoto, la aplicación de ese marco legal coincide con un mercado inmobiliario que permanece a la expectativa de los efectos de los créditos y subsidios anunciados para la reconstrucción, al mismo tiempo que compradores e inquilinos incorporan la seguridad estructural como un nuevo criterio al momento de buscar vivienda.
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